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构建物业管理新模式 提升市民生活幸福感
作者:王莹 何冠英 发布日期:2018-11-02 信息来源:宜昌市政协 字号:[小] [中] [大]

市政协“发展基层协商民主,构建物业管理新模式”协商座谈会委员发言摘登

  “建议把物业管理纳入城市日常管理的重点内容,纳入基层精神文明建设的考核内容,通过发展基层协商民主,构建共建共享和谐物业、促进物业管理健康发展的新模式。”10月26日,在市政协召开的“发展基层协商民主,构建物业管理新模式”协商座谈会上,委员们畅所欲言地表达着自己的意见,为如何构建物业管理新模式出谋划策。

  小区虽小,却连着千家万户;物业虽不大,但关乎大民生。

  会议前,委员们深入城区居民小区进行调研,充分听取主管部门、物业公司、小区业主等各方意见,并通过界别微信群开展讨论,形成议政书面材料11篇。

  那么,构建物业管理新模式具体该如何实施呢?会上,全市近50名政协委员和相关单位代表再次围绕这一主题畅所欲言,积极参与协商议政。

  “建议建立完善业主大会依法民主召开机制和业委会有效运行机制,建立物业管理联席会议制度。完善物业服务收费形成机制和管理信息公开机制……”市政协民族宗教社会法制委员会主任陈宏彦最先对如何构建物业管理新模式提出建议。

  一石激起千层浪,陈宏彦的建议,引起众多共鸣。委员们从各自调研的信息和职责范围出发,各抒己见。

  应邀在会上发言的伍家岗区政协副主席宋兵说,要加强物业管理,需要提高业主法律意识,加快业委会制度规范化建设,强化对物业服务企业的管理和监督力。同时,还需要政府加大对物业服务企业的支持力度。

  “物业管理企业可以从观念上扩宽管理思路,放开眼界,创建新的管理模式。我建议可以多关注下职业经理人模式。”市政协委员、国网宜昌供电公司副总经理高莉建议。

  海不辞细流故能成其大,山不辞土石故能成其高。相关单位代表也纷纷发言。

  “建议职能部门主动介入,帮助小区成立业委会,并建立健全业主大会和业委会运行机制。”市发改委房产及服务价格管理科科长郑发国充分表达了自己的意见,并建议在住宅小区公共资源收益归属和管理上,相关部门要多加关注。

  “目前,宜昌市物业收费是四级标准。小区的配置标准不一样,收费就不一样。不同小区用同一个收费标准衡量我们的服务标准,不是太合适。”市政协委员邓辉是物业公司代表,她用数据和事例介绍了物业服务企业遭遇的一些“不公平待遇”。希望通过此次协商,相关部门加强对物业服务企业的重视,对物业服务企业遇到的综合性问题多调研,多帮助他们解决“疑难杂症”。邓辉的“叫屈”,让本就轻松的协商氛围,更增添了几分活跃。

  市政协委员、市律协名誉会长潘家华虽然已经在界别微信群中提了建议,但在会上,他忍不住再次发声:“建议由社区牵头,与业主共同组建业主监督委员会,并制定相关监督制度,搭建业主委员会与物业公司新的监督管理模式。”

  作为街道代表,郑荣委员为自己在会上没来得及发言感到遗憾。在接受记者采访时,他畅快淋漓地表达了意见:“大家在会上都说的特别好,尤其是成立监督委员会的建议,正是我想表达的。”郑荣建议,在成立业委会的同时要成立监督委员会,并在小区业主大会议事规则中做明确规定。同时,党支部在小区管理中要有监督指导作用。

  “我们很喜欢这种建言议政形式,大家的观点和思想在碰撞中会起到意想不到的效果。”采访中,委员们普遍认为,通过协商座谈会的形式,大家在轻松活泼的气氛里自由表达意见建议,充分体现了政协协商民主的特色。(记者 何冠英 通讯员 周绍山)

发展基层协商民主 构建物业管理新模式

市政协民族宗教社会法制委员会

  我市城区现有住宅小区857个,其中近410个住宅小区由物业服务企业提供社会化物业服务,315个住宅小区采取业主自助式管理、单位自管、社区托管模式管理,无人管理的住宅小区132个,实行物业管理(含准物业管理)占住宅小区总数的85%。我市物业管理覆盖面、市场主体规模和物业管理水平在全省仅次于武汉市,位居第二,业主大会成立数量位居全省第一。城区物业服务企业294余家,从业人员近1.71万人。

  存在的主要问题

  发展基层协商民主的基础不够牢。一是基本条件不足。部分地方贯彻落实国务院《物业管理条例》和《湖北省物业服务和管理条例》要求主动性不强,重建轻管等。二是多数平台还未建立。由于物业管理发展时间还不够长,基础差,多数物业小区发展基层协商民主的平台没有搭建起来。三是指导服务和监督不到位。部分地方基层组织建设仅仅覆盖到社区,基层组织对业委会成立、运行指导不到位,相关职能部门服务和监督不够到位。

  业主参与基层协商民主的意识不够强。不少业主对自身权益很看重,但主动参与小区管理意愿不够,对业主大会成立、业委会选举或小区其他重要事项投票参与程度较低,使得相关选举及事项难以顺利通过;有的只享受权利不履行义务,不支持物业统一管理;有的私自违章搭建,侵占公共资源或违规装修房屋对外出租,侵害其他业主利益,影响小区安全和环境。

  业委会的作用发挥不够好。一是部分业主大会成立走过场,业委会选举不规范;二是业委会成立后不能真正代表全体业主利益;三是同业主、物业服务企业沟通联系少,对出现的矛盾问题调处化解能力弱,导致不和谐因素沉淀增多,上访增多。仅今年上半年,西陵、伍家岗两区就受理物业管理类信访投诉类案件达400余起。

  (四)物业服务企业的自我约束不到位。一是有的物业服务企业支出收入倒挂,不主动同业主沟通协商,为平衡收支,追求利润,降低服务标准,相关部门和基层组织也没有及时了解协调,造成“质价不符”;二是有的物业服务企业不公开物业服务费收入与使用支出、利用业主共用部分及共用设施设备经营所得收益和支出等情况,加深了与业主间的矛盾;三是有的物业服务企业与开发建设单位之间,新进物业服务企业与原有物业服务企业之间,承接小区配套设施、水电台帐、竣工总平面图、地下管网工程竣工图等资料交接不完整,为后续服务埋下隐患;四是部分物业服务企业不注意主动听取业主意见,提高从业人员素质,其服务质量不能令业主满意。

  有关意见建议

  以党建引领营造发展基层协商民主的良好环境。一是要优化基础条件。把基层党建触角延伸到小区、支部建到小区,把物业管理纳入基层党建和社区治理的重要视野,充分发挥基层党组织领导核心作用,建立社区党组织、居委会、业委会、物业服务企业“四位一体”的工作格局,形成“有话好好说,有事好商量”的浓厚氛围,形成发展协商小区民主的坚实基础。二是要选好配强业委会班子。街道、社区要在组织、物业主管、民政等部门指导下,积极推行“党建主导型业委会建设”,重点对业主大会成立、业委会建立和主任人选把关引导,对于组织不健全,或超期未换届的业委会,督促及时组织换届;对业委会建立不规范,群众意见大、反应强烈的要依法依规整改到位。三是要优化基层协商民主环境。建立完善在职党员参加所在社区党建活动、参加所在小区业主大会等制度,充分发挥在职党员带头作用;鼓励离退休老党员把组织关系转入居住地,积极发挥“老当益壮”作用。

  积极搭建发展基层协商民主的有效平台。一是搭建好民主议事平台。新建物业小区要在按法律法规要求落实物业服务用房、业委会办公用房的基础上,保障小区民主协商有场所和标识,并告知业主。二是搭建好物业财务和相关事项公开平台。通过“公示栏”等平台,及时公开小区物业相关信息。三是搭建好业主意见收集反馈平台。通过建立“业主意见箱”、业主意见收集和电话记录薄等,及时了解业主意见建议,及时反馈解决问题的情况和进展。

  建立完善发展基层协商民主的长效机制。一是建立完善业主大会依法民主召开机制。要规范业主大会运行程序;要严格业委会产生办法,确保业委会产生合法有效。二是建立完善业委会有效运行机制。要明确业委会工作职责,制定完善相关制度,建立有实践基础、操作性强的业委会运行机制。三是建立完善定期和及时协商机制。一般一个季度协商一次,遇重要事项及时协商;要规范参与协商成员及主要程序,确保协商充分友好,结果有效。四是完善物业服务收费形成机制。发改部门要会同主管部门,建立物业服务企业收费标准随着城镇职工最低收入水平提高而提高的增长机制,切实做好住宅前期物业服务收费政府定价管理相关工作。实行政府定价管理以外的物业服务,在通过充分友好协商基础上,由业主大会按照公平、公正、公开原则,择优选聘物业服务主体,并与之签订物业服务合同,对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。

加强选用管 充分发挥业委会功能作用

民革市委会

  选好业委会。坚持好中选优,优中选精,把公正廉洁、办事公道、热心公益、责任心强,在居民中有威信、有组织能力的业主推选到业委会中来。充分发挥党员先锋模范带头作用,鼓励动员小区在职、退休党员报名参选,以实际行动为小区业主服务,也为“支部建在业委会”打下基础。

  管好业委会。做好制度设计,尽快出台关于地方性的业委会工作细则,包括业委会成员职责、会议规则、财务管理、资料管理、公示制度、接受业主监督等方面的具体操作办法。开展试点,业主大会委托第三方机构参与到对业主委员会的监督程序中。设立监督委员会,参照国外的社区监督机制,规定小区在选举业委会的同时一并选举出监督委员会,代表业主大会行使监督权力。

  用好业委会。以地域为单位,成立业委会联合会,定期组织业委会主任开展交流讨论,让带有共性的治理难题迎刃而解。充分发挥“惠民”资金的撬动作用,以“惠民”资金引导投入一点,业委会多方筹措一点,受益业主分摊一点的方式,用财政“小资金”撬动社会“大资本”, 解决一批居民群众反应强烈的现实问题。对于表现优秀的业委会成员应在年度评选表彰中给予荣誉奖励。

以业主大会全覆盖促进社区治理

市政协文史资料委员会

  地方党委、政府切实重视设立业主大会和选举业委会工作。《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定,地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。地方党委、政府对此应当高度重视。

  社区居委会应就首次业主大会加大宣传力度。社区居委会应当充分认识到自身职责和设立业主大会对社区治理的重要意义,加大宣传力度,促使尽可能多的业主参与。

  鼓励公职人员尤其是退休党员干部进入业委会。尽管现阶段人们日益关注公益,但不能满足业委会的需要,建议地方党委、政府鼓励公职人员尤其是退休党员干部参选业委会委员。在此基础上,配备熟悉法律、财务、工程的专业人员,一定能够选举出称职的业主委员会。

建立健全物业规范服务机制 做到质价相符

西陵区政协

  积极探索物业管理新模式。一是建议试点对业委会进行社团法人登记试点。明确其在小区物业管理中的主体地位,让物业公司回归小区“守夜人”角色。二是规范物业公司服务活动的公开公示。物业公司定期公开服务内容、服务标准、收入和支出等内容。三是明确物业企业、业委会、业主三方的权利和义务,防止物业企业、业委会越俎代庖,真正维护业主的合法权益。

  建立完善物业管理日常考核体系。一是进一步突出街道、社区的日常管理职责。建立完善的日常管理考核体系,依照约定的物业合同及物业服务等级标准,定期组织小区业委会和业主代表对物业企业的服务质量进行评价,并及时公示。二是完善物业纠纷投诉与调解机制。政府物业管理部门和街道社区要及时调解小区业委会与物业公司的矛盾,对处于矛盾中的业主和物业服务企业进行劝导,使矛盾解决在萌芽状态。

  建立完善物业服务质量评价体系。政府主管部门对物业公司进行分级分类管理。将物业服务分类,每一大类又根据服务内容和服务标准分为不同的等级,一级为最高等级。且根据不同等级的物业服务确定相应的指导收费标准。一旦业主与物业服务企业就物业服务质量是否符合相应的等级标准发生争议,可对标处理。

考评物业诚信 严查运行失范

伍家岗区政协

  强化对物业公司的管理和监督力。加强行业监管力度,全面推行物业服务企业诚信体系建设。一是落实企业诚信评估考核机制。以从业资格延续为龙头,加强从业人员资格管理,推行物业管理项目经理负责制。二是加大物业服务收费监管。维护消费者和企业的合法权益,促进物业服务标准化规范化,让业主得到质价相符的服务,创造和谐的物业管理氛围。三是加大查处力度。集中、公开对群众举报投诉较多,严重侵害群众利益,反映强烈的企业和项目进行重点检查,严厉查处。四是定期召开物业联席会。引导物业管理活动的主体认清自身的地位和职责,真正按照法规规定及合同约定规范运作。

  政府重视,加大物业管理工作的支持力度。一是力量保障。增加区物业办工作人员,改善办公条件,落实街(乡)、社区(村)物业专兼职干部。二是制度保障。区政府定期召开物业管理工作会,研究解决问题,并依据《湖北省物业服务和管理条例》第六条 “街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度,联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加,具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题”规定,出台具体办法,贯彻落实条例精神。三是监管保障。支持街道落实行政调查权、行政处罚权。重点检查业委会和物业服务企业的财务状况,督促财务公示制度的落实。四是经费保障。支持街办、社区在老旧小区开展物业管理试点,落实物业专项经费。同时将楼道点亮工程纳入杂居小区改造范围,解决老旧小区夜间出行难问题。五是环境保障。物业管理涉及城管、卫生、安监、工商、治安等多方面,情况复杂,建议将物业管理纳入年度考核重要内容,以考核督导各职能部门履职尽责到位,形成强大合力,促进物业管理全面提升。

创造物管条件 规范服务行为

枝江市政协

  加强综合治理,创造物管条件。抢抓棚改机遇,加大对老旧杂居小区的改造力度,努力解决老旧杂居小区功能不全、基础设施老化等问题,对小区违规搭建、噪声扰民、垃圾污染等实施综合整治,创造物业管理条件, 指导老旧杂居小区推行物业化管理。针对不同类型小区,推行合适的物业管理方式。

  强化行业监管,规范服务行为。加快制定物业服务的相关标准,规范物业服务企业的行为,减少企业和业主之间因服务不规范而引起的纠纷。规范物业收费管理,督促物业服务企业公开公示各项收费标准及财务情况。加强物业企业招工用工的监督,做到持证上岗。加大对物业服务人员的培训力度,规范服务言行,提升服务水平。建立健全对物业企业检查、考核、年审、奖惩、服务质量考评制度。要加大对电梯、消防等特种设备设施的安全监管力度,消除安全隐患。要在高层住宅小区组织开展防火防灾等应急演练,确保人民生命财产安全。

多方协作 形成物业管理工作合力

远安县政协

  一、建议政府加强相关职能部门的协调,定期召开部门联系会议,督促相关职能部门相互配合,共同做好物业管理工作,形成物业管理工作合力。

  二、相关部门加大对房屋建筑质量缺陷包修不及时、基础设施配置不到位整治督办力度,限期整改到位。

  三、加快公共停车场建设,满足市民群众停车需求。

  四、业主自治组织的规范化建设目前是一个薄弱环节,需要花费大量的人力及财力来组织实施,建议政府给基层(社区)增加必要的工作人员和经费,充实基层物业管理监管力量。

网络议政

  市政协委员、市纪委常委、市监委委员周泽圣:加大政策、资金等方面扶持力度,积极培育发展龙头企业,逐步形成企业发展、管理及时、服务到位、业主满意的局面。建议设立专项资金,扶持行业发展、表彰优秀物业管理企业和个人。建立物业企业诚信档案,畅通物业市场信息,及时公布新建和具备管理条件的物业管理小区及企业相关信息,推动形成有效对接合作。

  市政协常委、三峡大学法学院副教授、九三学社市委会副主委 卢以品:物业管理条例和物权法都没有明确业主委员会成员可以获得酬劳,业主委员会成员履职都是无偿的,付出与获得严重不符,不利于调动业主委员会成员履职积极性,可以探索一定的酬劳机制。有小区实施积分奖励,与辖区商家合作,凭积分获得商家优惠,也是一种酬劳机制。在物业费里提取一部分作为业委会成员基本酬劳,也是一种思路。

  市政协委员、湖北星泉文化传媒有限公司董事长 鲍传桐:建议定期召开业主议事会:形成议题收集、分类、审查、民主讨论、协商、征求意见、结果公示、执行监督等程序制度。

  市政协委员、宜昌晟泰水电实业有限公司工会主席 郑学春:建议新型物业管理要形成“政府主导、市场运作、全员参与”模式:一是各级政府要依据《物业法》以及相关法律法规,出台配套的管理办法。二是加强行业监管,斩断房地产企业与物业公司的“父子关系”,前期物业要通过招投标确定。三是利用媒体,建立物业服务宣传平台强化宣传,提高相关人员整体素质。四是提高物业管理企业员工工资待遇,规范用工,加强培训,促其相对稳定。五是地方政府要依据当地实际情况对“三无小区”实行改造升级,对基础设施进行改造维护,采取扶持措施逐步建立规范的物业管理。(记者 王莹 通讯员 周绍山 整理)